Aggiustamenti al programma Mais Habitação 2026: i nuovi vantaggi dell'affitto a lungo termine in Portogallo

Di fronte a una crisi abitativa che negli ultimi anni ha profondamente rimodellato il panorama immobiliare portoghese, il governo portoghese ha dovuto rivedere i propri piani. Se sei un proprietario, avrai sicuramente seguito con attenzione gli accesi dibattiti sulla prima parte delle riforme. Oggi, nell'autunno del 2026, il panorama legislativo si sta chiarendo e offre opportunità inedite. Noi di Roomlala assistiamo quotidianamente migliaia di ospitanti e inquilini e abbiamo analizzato in dettaglio queste recenti evoluzioni per te. L'obiettivo dello Stato è chiaro: incentivare fiscalmente i proprietari ad abbandonare il turismo di massa, ormai troppo vincolante, a favore degli affitti a lungo termine in Portogallo.

In questo articolo completo, decifreremo insieme i principali adeguamenti apportati dal nuovo piano governativo, che sostituisce il precedente programma Mais Habitação 2026. Dal drastico calo delle imposte all'esenzione totale a determinate condizioni, scopri come affittare il tuo immobile o semplicemente una camera stia diventando oggi una delle opzioni più redditizie e sicure del mercato.

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Da Mais Habitação 2026 a Construir Portugal: Cosa cambia davvero per i proprietari

Per molto tempo, il termine Mais Habitação ha rappresentato una fonte di preoccupazione per molti proprietari. Infatti, le prime versioni di questo programma imponevano regole percepite come troppo restrittive, in particolare un rigido blocco degli affitti sui nuovi contratti, il che ha avuto l'effetto perverso di paralizzare il mercato e allontanare gli investitori. Tuttavia, di fronte all'urgenza della situazione, il governo ha operato un importante cambiamento strategico.

Oggi, sul piano giuridico, il termine Mais Habitação 2026 è diventato obsoleto. È stato ufficialmente sostituito dal programma Construir Portugal. Questo nuovo piano d'azione, ratificato dal decreto-legge n. 97/2026 promulgato a maggio 2026, segna un cambio di paradigma. Lo Stato ha compreso di non poter risolvere la crisi abitativa senza la cooperazione attiva dei proprietari privati. Pertanto, il blocco rigido degli affitti è stato eliminato per ripristinare la fiducia dei locatori.

L'asse principale di Construir Portugal è l'incentivo fiscale piuttosto che il bastone. L'obiettivo è rilanciare massicciamente gli affitti a lungo termine in Portogallo, rendendo questa opzione finanziariamente più attraente rispetto agli affitti turistici a breve termine (tipo Alojamento Local), che sono peraltro soggetti a restrizioni locali sempre più pesanti. Per te, che sei un ospitante, è il momento ideale per ripensare la tua strategia di affitto e mettere al sicuro i tuoi redditi a lungo termine senza essere schiacciato dalla pressione fiscale.

Noi di Roomlala notiamo già un aumento significativo del numero di proprietari che ritirano i propri immobili dalle piattaforme turistiche per proporli in alloggio condiviso o in affitto di camere presso l'ospite. Questa transizione non è solo sostenuta dalla legge, ma risponde anche a una domanda locale e internazionale (studenti, giovani professionisti, nomadi digitali) estremamente forte.

Rivoluzione della fiscalità per i proprietari in Portogallo: Tassi di imposizione drasticamente ridotti

Il passaggio dal 25 % al 10 % di IRS per gli affitti moderati

La misura principale di questo autunno 2026 riguarda l'alleggerimento della fiscalità per i proprietari in Portogallo. Storicamente, i redditi da locazione erano pesantemente tassati, il che scoraggiava l'immissione sul mercato di immobili a prezzi accessibili. Il decreto-legge n. 97/2026 cambia le regole del gioco: l'aliquota dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRS) applicabile ai redditi fondiari scende dal 25 % a un tasso molto vantaggioso del 10 %.

Per beneficiare di questa aliquota ridotta, devono essere soddisfatte diverse condizioni semplici. Innanzitutto, l'affitto mensile deve essere considerato "moderato", ovvero con un tetto massimo di 2.300 euro al mese. In secondo luogo, il contratto firmato deve avere una durata minima di 3 anni. Questa misura mira chiaramente a stabilizzare il mercato e a offrire sicurezza residenziale agli inquilini, garantendo al contempo un rendimento netto molto attraente per i proprietari.

Ma la vera buona notizia, confermata da un chiarimento fiscale pubblicato a settembre 2026, riguarda gli affitti parziali. Se decidi di affittare una camera a Lisbona o Porto o in qualsiasi altra città del Paese, sei pienamente idoneo a questa aliquota del 10 %. Inoltre, affittare un appartamento o una camera a un'azienda per alloggiare uno dei suoi dipendenti permette anch'esso di beneficiare di questo vantaggio fiscale.

Esempio concreto: Prendiamo il caso di Maria, proprietaria di un grande appartamento a Porto. Fino al 2025 affittava due camere a degli studenti per un totale di 900 € al mese e pagava il 25 % di IRS su questi redditi. Con la nuova legge del 2026, firmando contratti di 3 anni tramite Roomlala, la sua aliquota di tassazione scende al 10 %. Risparmia così diverse centinaia di euro all'anno, aumentando automaticamente la sua redditività netta senza dover aumentare l'affitto dei suoi inquilini.

Il Regime Semplificato di Affitto Accessibile (RSAA): L'esenzione totale dalle imposte

Se l'aliquota del 10 % è già un'ottima notizia, il governo si è spinto ancora oltre con la creazione del Regime Semplificato di Affitto Accessibile (RSAA), entrato in vigore il 1° settembre 2026. Questo regime è la risposta diretta alla carenza di alloggi per la classe media e i giovani professionisti.

Il principio del RSAA è estremamente potente: offre un'esenzione totale dalle imposte (0 % di IRS) sui redditi da locazione. Per averne diritto, il proprietario deve proporre un affitto inferiore di almeno il 20 % rispetto al valore mediano del mercato locale (ovvero un affitto inferiore all'80 % della mediana locale).

Punto di attenzione: Attenzione, questa esenzione non è automatica. Noi di Roomlala ci teniamo a informarti precisamente sulle procedure legali. Per beneficiare del RSAA, il tuo contratto di affitto deve essere obbligatoriamente registrato sul portale ufficiale dell'IHRU (Istituto dell'Alloggio e della Riabilitazione Urbana). Inoltre, i tetti massimi esatti degli affitti che determinano la mediana locale dipendono dalle ordinanze locali (le portarias), la cui pubblicazione è scaglionata per la fine del 2026. È quindi cruciale verificare il tetto applicabile al tuo comune (concelho) prima di fissare il prezzo.

Caso d'uso: Joao possiede un bilocale a Lisbona. L'affitto mediano nel suo quartiere è valutato a 1.200 €. Se decide di affittare il suo immobile a 950 € (ovvero al di sotto della soglia dell'80 % della mediana), non pagherà assolutamente alcuna imposta su questi redditi. Sebbene l'affitto lordo sia leggermente inferiore a quello che potrebbe sperare sul libero mercato, l'affitto netto (dopo le imposte) che finisce nelle sue tasche è nettamente superiore. È una strategia fiscale estremamente efficace.

Inquilini e proprietari: Un sistema finalmente vantaggioso per tutti

Maggiori vantaggi fiscali per gli inquilini

Affinché un mercato immobiliare sia sano, occorre che domanda e offerta si incontrino. Il programma Construir Portugal non ha dimenticato gli inquilini, che affrontano l'inflazione del costo della vita. Per aiutarli a sostenere gli affitti e rendere la domanda più solvibile, il governo ha rivisto al rialzo le detrazioni fiscali di cui possono beneficiare.

Gli inquilini vedono aumentare significativamente il loro tetto di detrazione fiscale sugli affitti (deducibile dalla propria IRS). Questo tetto sale a 900 euro per l'anno fiscale 2026 e raggiungerà i 1.000 euro a partire dal 2027. Questa misura restituisce potere d'acquisto agli inquilini.

Per voi proprietari, questa è un'ottima notizia indiretta. Un inquilino che beneficia di forti detrazioni fiscali è un inquilino finanziariamente più stabile, il che riduce drasticamente il rischio di morosità. Noi di Roomlala favoriamo questo rapporto di fiducia: proponendo alloggi o camere con contratti regolari, permetti ai tuoi inquilini di beneficiare di questi aiuti, mettendo al sicuro il tuo investimento.

La fine del blocco rigido degli affitti: Il ritorno della fiducia

Come abbiamo menzionato, una delle maggiori paure legate al precedente progetto Mais Habitação 2026 era la limitazione drastica degli aumenti degli affitti durante i cambi di inquilino o i rinnovi contrattuali. Questo meccanismo aveva paralizzato molti proprietari, spaventati dall'idea di vedere la redditività del proprio immobile bloccata per decenni nonostante l'inflazione.

Il governo ha ascoltato queste preoccupazioni. L'eliminazione di questo blocco rigido nel quadro di Construir Portugal è un segnale forte inviato agli investitori e ai proprietari privati. Il mercato ritrova una certa libertà, condizionata da incentivi fiscali piuttosto che da obblighi punitivi.

Questa ritrovata flessibilità permette ai proprietari di adattarsi alle realtà economiche, venendo premiati se scelgono la moderazione dei prezzi. È in questo clima di rinnovata fiducia che l'affitto di camere e l'alloggio condiviso si impongono come le soluzioni più agili e protettive nel 2026.

Come ottimizzare il tuo affitto con Roomlala di fronte alle nuove leggi?

Come avrai capito, la fiscalità per i proprietari in Portogallo non è mai stata così favorevole per chi sceglie l'affitto a lungo termine. Ma come trarne vantaggio concretamente e senza perdersi nei meandri amministrativi? È qui che Roomlala interviene per semplificarti la vita.

Se disponi di una stanza vuota, è il momento di fare il grande passo. Affittare una camera a Lisbona, Porto, Coimbra o Faro è diventato un vero gioco da ragazzi sul piano fiscale. Passando per Roomlala, hai accesso a una comunità di inquilini verificati (studenti, lavoratori in trasferta, espatriati). Ti consigliamo di privilegiare contratti di media o lunga durata (più di 3 anni) per sbloccare immediatamente l'aliquota IRS ridotta al 10 %.

Per assicurarti di essere in regola e beneficiare del Regime Semplificato di Affitto Accessibile (RSAA) con 0 % di imposte, ti raccomandiamo di:

• Verificare le portarias del tuo comune per conoscere il tetto esatto dell'affitto (80 % della mediana).
• Redigere un contratto di affitto chiaro, menzionando esplicitamente la durata minima di 3 anni.
• Registrare questo contratto sul portale delle finanze (Autoridade Tributária) e sul portale dell'IHRU nei tempi previsti (solitamente entro 30 giorni dalla firma).
• Utilizzare la messaggistica e il sistema di pagamento sicuro di Roomlala per conservare una traccia trasparente di tutte le tue transazioni, facilitando così le tue dichiarazioni fiscali.

In conclusione, la fine dell'anno 2026 segna una svolta storica per l'immobiliare in Portogallo. Lontano dai vincoli del turismo di massa, l'affitto a lungo termine si reinventa. Che tu sia un investitore esperto o un privato che cerca di rendere redditizia una stanza inutilizzata, i nuovi dispositivi legali sono pensati per arricchirti partecipando al contempo alla risoluzione della crisi abitativa. Noi di Roomlala siamo orgogliosi di accompagnarti in questa transizione verso un affitto più umano, più stabile e fiscalmente molto vantaggioso.