Esenzione e riduzione dell'IRS sugli affitti in Portogallo: le novità per il 2026

La crisi abitativa e l'opportunità della riduzione dell'IRS sugli affitti in Portogallo

Di fronte alla crisi abitativa che colpisce il Paese da diversi anni, il governo portoghese ha deciso di agire con forza nel 2026. L'obiettivo è chiaro: incoraggiare i proprietari a rimettere i propri immobili e le stanze sfitte sul mercato degli affitti tradizionali, a scapito degli affitti turistici di breve durata. Su Roomlala sappiamo quanto il passo verso l'affitto possa sollevare dubbi, in particolare sul piano fiscale. Ecco perché vi illustriamo le ultimissime misure governative.

La grande novità di quest'anno risiede nel completo riassetto degli incentivi fiscali per i proprietari. Se disponete di una stanza libera nella vostra residenza principale in Portogallo, affittarla non è mai stato così vantaggioso. La riduzione dell'IRS sugli affitti in Portogallo si articola ora su due assi principali: un calo generalizzato delle aliquote fiscali per i contratti di locazione classici a lungo termine e un'esenzione totale a determinate condizioni di canone accessibile.

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Che siate giovani pensionati trasferitisi in Algarve, una famiglia a Lisbona con una stanza per studenti vuota, o un professionista a Porto che cerca di rendere redditizio uno spazio inutilizzato, questi dispositivi sono pensati per voi. Scegliendo un affitto a lungo termine in Portogallo, non solo assicurate un reddito complementare regolare, ma partecipate anche allo sforzo nazionale per l'abitare, alleggerendo al contempo notevolmente il vostro carico fiscale annuale.

In questo articolo esploreremo nel dettaglio come queste nuove leggi si applichino alla locazione di camere presso l'ospite. Dall'abbassamento dell'aliquota fiscale standard all'esenzione totale tramite il nuovo regime semplificato, fino alle indispensabili procedure amministrative, avrete tutte le chiavi in mano per ottimizzare i vostri redditi da locazione in piena legalità e serenità nel 2026.

Comprendere il calo generale della tassazione sui redditi da locazione

Anche se non desiderate rientrare nei regimi di canone calmierato, il 2026 porta un'ottima notizia per la tassazione sugli affitti di stanze in Portogallo. Storicamente, i redditi fondiari (categoria F dell'IRS) erano tassati con un'aliquota liberatoria fissa del 28%, recentemente già abbassata al 25%. Dal 1° gennaio 2026, questa aliquota standard ha subito un taglio drastico per incoraggiare la messa a disposizione di alloggi a lungo termine.

D'ora in poi, l'aliquota fiscale standard sui redditi da locazione è passata dal 25% a solo il 10%. Questa misura si applica automaticamente a tutti i nuovi contratti di locazione a lungo termine, a condizione che il canone mensile richiesto non superi il tetto di 2.300 euro al mese. Per l'affitto di una semplice camera presso l'ospite, questo limite è ovviamente ampiamente rispettato, il che garantisce alla quasi totalità dei nostri host Roomlala di beneficiare di questa aliquota ultra-ridotta del 10%.

Questa riduzione drastica cambia le carte in tavola per le imposte dei proprietari portoghesi. Permette di conservare una quota molto più consistente dei propri redditi locativi netti. Il governo ha compreso che tassare pesantemente i piccoli proprietari li dissuadeva dal dichiarare i propri redditi o dall'affittare i propri spazi sfitti. Con un'aliquota al 10%, il rischio dell'affitto in nero non vale più la pena di essere corso, tanto più che la dichiarazione vi protegge giuridicamente in caso di contenzioso.

Caso pratico: Prendiamo l'esempio di Tiago, che affitta una stanza nel suo appartamento a Faro per 400 euro al mese a un giovane professionista. In un anno percepisce 4.800 euro. Sotto il vecchio regime al 25%, avrebbe dovuto pagare 1.200 euro di IRS su questi redditi. Nel 2026, con la nuova aliquota al 10%, la sua imposta scende a 480 euro. Si tratta di un risparmio netto di 720 euro all'anno, semplicemente dichiarando un contratto di locazione classico a lungo termine.

Il nuovo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Che cos'è il RSAA (ex-Arrendamento Acessível 2026)?

Il 1° giugno 2026 ha segnato una svolta decisiva nella politica abitativa in Portogallo con l'entrata in vigore del decreto-legge n. 97/2026. Questo testo legislativo ha ufficialmente sostituito il vecchio e complesso Programa de Arrendamento Acessível con il Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). L'obiettivo di questa riforma è eliminare i freni burocratici che scoraggiavano i proprietari dall'aderire al programma di canoni accessibili.

Il principio del RSAA è estremamente incentivante: se accettate di affittare la vostra stanza a una tariffa inferiore di almeno il 20% rispetto al valore mediano degli affitti praticati nel vostro comune, lo Stato portoghese vi premia con un'esenzione totale (0%) dall'IRS su tali redditi da locazione. Sì, avete letto bene: nessuna imposta da pagare sul denaro che vi frutta l'affitto della vostra stanza.

Questa misura mira direttamente a creare uno shock di offerta per studenti e giovani lavoratori che faticano a trovare alloggio nelle grandi metropoli come Lisbona, Porto o Coimbra. Su Roomlala incoraggiamo vivamente i nostri host a valutare questa opzione: sebbene il canone nominale sia leggermente inferiore, l'assenza totale di fiscalità rende spesso l'operazione finanziariamente più redditizia alla fine dell'anno fiscale.

Caso pratico: Sofia possiede un grande appartamento a Coimbra e desidera affittare una stanza a uno studente. L'affitto mediano per una stanza nel suo quartiere, secondo il Portal da Habitação, è di 350 euro. Per beneficiare del RSAA, Sofia deve proporre un canone massimo di 280 euro (ovvero il 20% in meno). Affittando a 280 euro al mese, percepisce 3.360 euro all'anno, netti da imposte. Se avesse affittato a 350 euro senza RSAA (tassato al 10%), avrebbe percepito 4.200 euro, meno 420 euro di imposte, ovvero 3.780 euro. La differenza finanziaria è minima, ma Sofia guadagna in tranquillità, trova un inquilino all'istante e partecipa a un'iniziativa sociale gratificante.

Le condizioni per beneficiare dell'esenzione totale

Affinché questa esenzione allo 0% venga applicata, il legislatore ha fissato regole rigorose ma semplificate rispetto agli anni precedenti. La prima condizione principale riguarda la durata del contratto. Per incoraggiare un vero affitto a lungo termine in Portogallo, la durata minima del contratto di locazione per beneficiare del RSAA in residenza principale è stata ridotta a 3 anni nel 2026, contro i 5 anni di prima. Questa maggiore flessibilità rassicura i proprietari che esitavano a impegnarsi per mezzo decennio.

La seconda condizione essenziale è il rispetto dei tetti massimi dei canoni. Questi tetti non sono fissati a caso: variano a seconda dei comuni (concelhos), delle parrocchie (freguesias) e della tipologia dell'immobile (stanza singola, monolocale, appartamento). È imperativo verificare il tetto esatto applicabile al proprio alloggio sul simulatore ufficiale del Portal da Habitação (gestito dall'IHRU) prima di firmare il contratto e fissare il prezzo.

Infine, l'alloggio o la stanza affittata deve rispondere a criteri minimi di decenza e abitabilità (finestra, accesso ai sanitari, sicurezza elettrica). Il RSAA è riservato esclusivamente all'abitazione permanente dell'inquilino. Non può in alcun caso essere utilizzato per seconde case o affitti di transizione di pochi mesi. L'inquilino dovrà peraltro dimostrare che questo indirizzo diventa la sua residenza fiscale principale.

Imposte dei proprietari portoghesi: adempimenti e punti di attenzione

La registrazione obbligatoria sul Portal das Finanças

Su Roomlala, la sicurezza e la legalità sono le nostre priorità. Per attivare la vostra riduzione dell'IRS sugli affitti in Portogallo o la vostra esenzione totale tramite il RSAA, non basta firmare un contratto cartaceo con l'inquilino. La legge portoghese è rigorosa: ogni contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato presso l'Autorità Fiscale (Autoridade Tributária) tramite il Portal das Finanças.

Questa operazione deve essere effettuata entro un termine massimo di 30 giorni dalla firma del contratto. Durante questa registrazione online, dovrete inserire l'identità dell'inquilino (il suo NIF portoghese è indispensabile), la durata del contratto, l'importo del canone e specificare se il contratto rientra nell'ambito del Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. È questa casella spuntata e verificata dagli algoritmi delle imposte che farà scattare la vostra aliquota allo 0% o al 10%.

Inoltre, avete l'obbligo di emettere ricevute elettroniche (recibos de renda eletrónicos) ogni mese su questo stesso portale al momento del pagamento dell'affitto. Questa tracciabilità è la garanzia per lo Stato che l'affitto sia effettivo e trasparente. Rassicuratevi, la piattaforma delle imposte portoghesi è stata ampiamente modernizzata nel 2026 e l'emissione di queste ricevute avviene in pochi clic, se non addirittura in maniera automatizzata se impostate la funzione.

Le esclusioni: attenzione all'Alojamento Local

C'è un punto di attenzione cruciale che dobbiamo sottolineare: gli affitti turistici o di breve durata, conosciuti con il nome di Alojamento Local (AL), sono rigorosamente esclusi da questi dispositivi fiscali vantaggiosi. Il governo desidera frenare la proliferazione degli affitti vacanzieri che prosciugano il mercato dell'abitazione permanente.

Se affittate la vostra stanza a notte o a settimana a turisti di passaggio, rimarrete soggetti al regime di tassazione classico delle attività commerciali (categoria B) o all'aliquota piena della categoria F, senza alcuna riduzione possibile. Inoltre, le licenze di Alojamento Local sono sempre più difficili da ottenere, se non addirittura bloccate in città come Lisbona e Porto.

È qui che la proposta di Roomlala assume tutto il suo senso. Orientandovi verso l'affitto di media e lunga durata (studenti per il semestre, giovani professionisti per tutto l'anno), evitate le seccature dell'Alojamento Local, riducete la rotazione dei vostri inquilini (meno pulizie, meno gestione) e sbloccate massicci vantaggi fiscali. È un modello vantaggioso per tutti, più sereno e più redditizio a lungo termine.

I vantaggi per gli inquilini: un argomento di peso per affittare

La tassazione sugli affitti di stanze in Portogallo non è stata pensata solo per i proprietari; anche gli inquilini beneficiano di misure forti nel 2026. Saper comunicare questi vantaggi è un ottimo modo per voi host per attirare profili seri, solventi e desiderosi di stabilirsi a lungo termine.

Per l'anno 2026, il tetto di detrazione dei canoni di locazione sull'IRS per gli inquilini (studenti, giovani professionisti, famiglie) è stato significativamente aumentato. È salito a 900 euro annui. Ciò significa che un inquilino che dichiara i propri redditi in Portogallo può detrarre una gran parte delle sue spese abitative dalle proprie imposte, all'unica condizione che il contratto sia ufficialmente registrato e che le ricevute elettroniche vengano emesse dal proprietario.

Questo vantaggio fiscale locativo rende l'affitto non dichiarato (il mercato nero) estremamente impopolare presso le giovani generazioni. Oggi, uno studente o un giovane professionista esigerà un contratto in piena regola per poter beneficiare dei suoi 900 euro di detrazione. Proponendo fin da subito un contratto legale e trasparente, vi posizionate come un proprietario di fiducia su Roomlala.

Caso pratico: Lucas è un giovane ingegnere francese appena assunto a Porto. Cerca una camera presso l'ospite per integrarsi. Scegliendo una stanza dichiarata a 400 euro al mese, accumula fatture locative legali. Durante la sua dichiarazione dei redditi portoghese l'anno successivo, potrà detrarre fino a 900 euro, il che aumenterà il suo rimborso fiscale o diminuirà il suo saldo da pagare. Per lui, questo è un criterio di scelta non negoziabile: preferirà sempre il vostro annuncio legale a un'offerta non dichiarata, assicurando così la continuità del vostro affitto a lungo termine in Portogallo.